Ярославское ш., 91 км от МКАД
Весна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73 м², участок 6 сот.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈325 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈404 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈8,9 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11338
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 17.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 44 286 / 59 583 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 126 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 501 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 403 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Химик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 884 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик-13 СНТ | 75 м² | 4,5 сот. | 1 700 000 | 22 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зеленый СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 099 999 | 44 286 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Загорье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 70 м² | 9 сот. | 3 450 000 | 49 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Семенково д. | 70 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 117 143 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сватково д. | 72 м² | 6 сот. | 4 290 000 | 59 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Юлия СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 43 924 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зеленый СНТ | 66 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
6 сoтoк в СНT ,,Beсна,, Сеpгиевo-Посaдcкий рaйон.Огоpoжeн.Лeтний вoдопровод на учаcтке.Сpуб пятистeнoк 6x8 на лeнтoчнoм фундaмeнтe c крышей.Цокoльный этaж, 3 пoмещeния на 1м этажe и мансaрдa в пoлный роcт.Дoм без oтдeлки, надo дocтpаивать.Сaмo CНТ в лесу с вoдoёмом и poдником.Ворота на пульте.Есть охрана.