Ярославское ш., 42 км от МКАД
Воздвиженский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., дерево, 1980 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 910 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 72 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,86 млн / целевая ≈6,18 млн / пессимист. ≈5,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 33 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Радонеж ≈4,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11336
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 781 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 165 / 102 056 / 181 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 791 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ивушка СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 67,9 м² | 6,4 сот. | 4 900 000 | 72 165 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рассвет СНТ да: «санузле» + «евроремонт» | 68,1 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 102 056 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Луч СНТ да: «с/у» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом площадью 64 кв. м, в собственности более 3х лет, 1й этаж терраса, две комнаты. Русская печь на две комнаты первого этажа. Газ от баллонов. Септик евролос био 4. Туалет, душ, горячая холодная вода. Дом на ленточном фундаменте, сделана качественная отмостка, пластиковые окна, качественная проводка. В дом заведен летний водопровод.Участок по кадастру 5 соток. правильной формы. По кругу огорожен, на участке 2 хозблока и дровница. Отличная локация для отдыха небольшое СНТ, в пяти минутах хотьбы речка и карьер. Недалеко магазины и остановка общественного транспорта(автобус Сергиев Посад -ВДНХ). Из участка есть выход в лес. Продажа от собственника. Дом и земля зарегестрированны. Звоните ответим на интересующие вопросы.