Ярославское ш., 43 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 16 м², участок 6,9 сот., 1960 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 28.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 49 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,86 млн → дом ≈443 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11331
Рейтинг 29/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 177 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 857 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 80 000 / 277 778 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 033 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Орбита СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Русаль СНТ | 20,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Литвиново Вилладж КП | 14 м² | 4 сот. | 3 699 000 | 264 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Царево с. | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Колос СНТ | 15 м² | 4 сот. | 1 190 000 | 79 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Левково с. | 18 м² | 5,5 сот. | 12 000 000 | 666 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Назимиха д. | 18 м² | — | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Назимиха д. | 18 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача!!! Участок общей площадью-6.95 соток.Участок окружен зеленью и деревьями, создавая ощущение уединенности и спокойствия. До дачи ведет асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд, по снт асфальтовая крошка. В шаговой доступности находится магазин, где можно приобрести все необходимое. Участок огорожен забором, есть ворота под автомобиль. Звоните и записывайтесь на просмотр!!! Просмотр в удобное для Вас время!!!