Ярославское ш., 51 км от МКАД
Садовод СНТ (Северный пос.), Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 2,5 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 52/100 · уверенность 33 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 677 тыс. → дом ≈823 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 89 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈2,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11330
Рейтинг 52/100 · уверенность 33 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 35 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 16.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 270 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 677 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 823 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 6 сот. | 1 499 000 | 249 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 4,5 сот. | 1 100 000 | 244 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 750 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 23 сот. | 12 500 000 | 543 478 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 667 / 88 667 / 88 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Запрудный ЛПХ | 22,5 м² | 3 сот. | 1 995 000 | 88 667 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 850 000 | история площадки |
| 19.05.2022 | 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 22.05.2022 | 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.03.2025 | 1 500 000 (+900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ст Садовод, уч.569, домик 15.3 м2 и земля в собственности, по факту земли больше чем по документам, рабочий поселок. До центра 5 минут на автомобиле. Получен адрес, можно прописаться.