Ярославское ш., 47 км от МКАД
Ворохобино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 76,8 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −985 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Желтиково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11329
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 906 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 194 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 547 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка-2 СНТ | 5,6 сот. | 1 280 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шапилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 436 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 304 / 50 000 / 72 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 857 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 471 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Березка СНТ | 80 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 72 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Царевское д. | 80 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ВДНХ сад. уч. | 65 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 21 538 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Труд СНТ | 72 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дом Техники СНТ | 92 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 41 304 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Оргрэс пос. | 60 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Загорье ДНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 350 000 | 47 857 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Оргрэс пос. | 96 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продаю участок 15 соток с недостроенным домом из бруса в деревне Ворохобино на краю леса. Снаружи утеплён, обшит сайдингом. Внутри требуется полный ремонт (материала в доме очень много, включая вагонку и утеплитель), нужно прикладывать руки. Участок правильной формы, огорожен забором из профлиста, сухой. Земля плодородная, каждый год сажали овощи, урожай очень хороший. На участке имеется вагончик со всеми удобствами, в котором можно жить даже в октябре (электричество, 2-спальная кровать, холодильник, микроволновка, плита с Гбо, буржуйка, ТВ). Заведено электричество 15квт, пробурена питьевая скважина 42м. Так же стоит гараж (используется как сарай) и два вольера. Зимой дороги чистятся, заезд в деревню с двух сторон. Я собственник. Дача досталась в наследство, физически нет времени ей заниматься.