Ярославское ш., 22 км от МКАД
Сосняк СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈601 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,32 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Зеленоградская ≈3 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11325
Рейтинг 82/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 600 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 804 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 3,7 сот. | 2 000 000 | 540 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 10,6 сот. | 7 201 200 | 679 358 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 2,7 сот. | 1 600 000 | 592 593 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной рп | 9,1 сот. | 8 100 000 | 890 110 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старейший Энергетик СНТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной рп | 20,9 сот. | 18 846 000 | 901 723 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Связист СНТ | 19,8 сот. | 17 802 000 | 899 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной рп | 34,4 сот. | 21 481 250 | 624 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Связист СНТ | 50 сот. | 31 250 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Связист СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 83 730 / 140 351 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 321 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Нагорное д. | 57 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 140 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Правдинский пгт | 61,6 м² | 5,7 сот. | 5 900 000 | 95 779 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесные Поляны СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Соболек СНТ | 69 м² | 8 сот. | 7 100 000 | 102 899 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Доброе СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 767 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в посёлке Лесной Пушкинского района. Огорожен, свет от генератора, скважина. Очень красивое место. Продаю по членской книжке. Документы оформить в собственность возможно.