Ярославское ш., 64 км от МКАД
Алексеевское лесн-во пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 457 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 18 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈410 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈771 тыс. / целевая ≈694 тыс. / пессимист. ≈617 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −311 %, ROI −76 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: баня, колодец.
До ст. Наугольный ≈12,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11319
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 71 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 236 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 457 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 043 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алексеевское лесн-во пос. | 12,3 сот. | 3 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алексеевское лесн-во пос. | 15 сот. | 615 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алексеевское лесн-во пос. | 45 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевское лесн-во пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевское лесн-во пос. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Реммаш пос. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Реммаш пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Иудино с. | 17,5 сот. | 3 700 000 | 211 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Реммаш пос. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шубино д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 410 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 23 514 / 43 056 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 617 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 918 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −311 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Игнатьево-2 СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Полесье СНТ | 25 м² | 5 сот. | 500 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 17.06.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 74773386 Увaжaемые покупaтели! Вашему вниманию предлагается Дачный дом 30.5 м2, на участке 6 соток. Московская область, Сергиево-Посадский район, Снт Здоровье. Участок: Учаcтoк 6 cоток в oкpужении лeсa, так же на участке есть дачный дoм 30,5 кв. М. Из экологичеcки чиcтыx материалoв (бpeвнo), мини баня и xoзяйственные постройки. Участок очищен от старых кустарников и деревьев, готов к новым посадкам. Огорожен металлической сеткой. Коммуникации: Электричество 8 квт. Септик. Колодец с водой, также есть общий колодец с питьевой водой для жителей Снт. Инфраструктура: До остановки общественного транспорта 10 минут пешком. Ближайшая ж/д станция Хотьково, на автобусе 10 минут. Территория Снт по периметру огорожен забором, въезд через автоматические ворота. Соседи живут круглогодично. Ежегодные взносы 15000 рублей. В этом необыкновенном месте, Вас ждет тишина от городской суеты, свежий воздух, заливистое пение птиц и, несомненно, сладкий сон. На участке растет взрослая ель и молодая береза. В пешей доступности есть неглубокая речка. Центр недвижимости и права "градомиръ":