Ярославское ш., 52 км от МКАД
Северянин СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66 м², участок 8 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.04.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈309 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈418 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 40 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11313
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 472 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 7 600 000 | 633 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 8 490 000 | 707 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 118 / 58 462 / 117 188 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 923 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 531 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Содружество СНТ | 66 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 80 303 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северянин СНТ | 68 м² | 7,7 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Атмосфера СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мир СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 65 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Деулино ДНП | 67 м² | 6,5 сот. | 7 300 000 | 108 955 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 65 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 184 615 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Калина Красная СНТ | 66,4 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 48 946 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Деулино ДНП | 64 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 117 188 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дружба- НИИДАР СТ | 65 м² | 7 сот. | 3 990 000 | 61 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Северянин, рядом Снт Труд и Снт Крот. Земельный участок 8 соток (по факту намного больше!). Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Участок угловой, граничит только с двумя соседями. Находится на обособленной, огороженной территории Снт. Жилое 2-х эт. Строение 66 кв. М. Кухня, комната отапливается печью,2 комнаты, комната на 2 эт. На участке гараж, сарай-баня. Электричество. Водопровод летний.