Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Солнышко ТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 51,4 м², участок 5,6 сот., газоблок.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 422 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 34 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шиферная ≈3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1131
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 298 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 422 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 510 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 43 750 / 77 778 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 059 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 095 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Металлист-2 СНТ | 47,3 м² | 5,6 сот. | 2 250 000 | 47 569 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесное СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Губастово д. | 60 м² | 5,7 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135880206 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Продается дача в Снт "Солнышко", Воскресенский район, Московская область. Предлагается уютная дача в благоустроенном садовом товариществе с отличным круглогодичным подъездом новая дорога, зимой регулярно чистится. Некоторые соседи живут круглый год. О участке: Площадь участка 5,55 сот. ровный, сухой, с межеванием, границы установлены. Участок огорожен забором со всех сторон. О доме: Блок-Кирпич, крепкий дом площадью 51.4 кв. М., два этажа. 1 этаж: веранда, прихожая- кухня, комната. 2 этаж: просторная комната. На участке имеется летняя скважина (водоснабжение с апреля по октябрь), вода чистая и пригодна для питья. Электричество заведено в дом. Инфраструктура и отдых: В непосредственной близости живописные водоемы, подходящие для купания, рыбалки. Удобное транспортное сообщение: автобус от ж/д станции "88 км". Пешком от станции "Шиферная" 30 минут! Звоните! Быстрый и оперативный показ по договоренности.