Ярославское ш., 71 км от МКАД
Селихово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 56 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 463 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 32 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −465 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈15,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11309
Рейтинг 12/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 422 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 463 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 037 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Селихово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селихово д. | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селихово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селихово д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селихово д. | 21 сот. | 1 000 000 | 47 619 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Махра д. | 12 сот. | 640 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Махра д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 305 000 | 50 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Махра д. | 12 сот. | 788 000 | 65 667 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 52 174 / 70 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.2 км | Самоцветы СНТ | 32,7 м² | 8,4 сот. | 1 200 000 | 36 697 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Елочка СНТ | 34,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Перелески СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Новоселки х. | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Топорково СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 35 м2, построенная в 2000 году. Возможна прописка. Дом выполнен из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Внутри две комнаты, косметический ремонт. Отопление печное, есть кабельное/цифровое ТВ. На территории имеется терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Земельный участок категории Ижс. Санузел расположен внутри дома. Электричество подключено. Участок находится на месте, где нет проезжающих мимо машин. При желании можно увеличить территорию, пригородив свободную территорию рядом. Сосед с одной стороны. Очень тихо и спокойно.