Ярославское ш., 2 км от МКАД
Каховка СНТ, Королев гор. округ
Дача 50 м², участок 2,3 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 39 %
Земля ≈1,02 млн ₽/сот. × 2,3 сот. = 2,34 млн → дом ≈459 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 34 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈900 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Болшево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11308
Рейтинг 67/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 137 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 31.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 9.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 22.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 018 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 341 000 ₽ (2,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каховка СНТ | 4 сот. | 4 990 000 | 1 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каховка СНТ | 25 сот. | 13 000 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 5 350 000 | 1 337 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8,9 сот. | 12 500 000 | 1 404 494 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 3,8 сот. | 5 400 000 | 1 421 053 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9 сот. | 11 500 000 | 1 277 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,1 сот. | 11 900 000 | 1 072 072 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6,2 сот. | 7 900 000 | 1 274 194 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 78 644 / 123 077 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Металлург-1 ПК СТ | 65 м² | 3 сот. | 8 000 000 | 123 077 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Дружба СТ | 38 м² | 2,2 сот. | 1 300 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом на территории Снт "Каховка" в городе Королёв. Участок площадью 228м2, дом-50м2. Дом теплый, из дерева, двухэтажный, зарегистрирован и стоит на кадастре. Вода из скважины заведена в дом. Участок прямоугольный, правильной формы. При входе на участок стоит хозблок. На участке плодовые деревья, кусты, клумбы и теплица. До участка ведет асфальтированная дорога, удобный заезд (возможно с двух сторон). Снт находится в окружении леса нац парка "Лосиный остров", до озера Торфянка с пляжем 10 минут пешком, до ж/д станции Болшево (до Ярославского вокзала в Москве 30 мин) на автобусе 10мин, удобный выезд. 1 собственник, свободная продажа, без обременений, границы установлены. Торг при осмотре.