Ярославское ш., 13 км от МКАД
Каховка СНТ, Королев гор. округ
Дом 50 м², участок 2,3 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Земля ≈1,02 млн ₽/сот. × 2,3 сот. = 2,34 млн → дом ≈459 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 83 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈639 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Болшево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11303
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 018 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 341 000 ₽ (2,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каховка СНТ | 4 сот. | 4 990 000 | 1 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каховка СНТ | 25 сот. | 13 000 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8,9 сот. | 12 500 000 | 1 404 494 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 5 350 000 | 1 337 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 9 сот. | 11 500 000 | 1 277 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 3,8 сот. | 5 400 000 | 1 421 053 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11,1 сот. | 11 900 000 | 1 072 072 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6,2 сот. | 7 900 000 | 1 274 194 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 110 300 / 117 778 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 919 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 639 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Энергия-2 СНТ | 45 м² | 3,4 сот. | 5 300 000 | 117 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 45,2 м² | 3,3 сот. | 5 200 000 | 115 044 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 45 м² | 3,3 сот. | 4 750 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Планета СНТ | 48 м² | 2,9 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 42,1 м² | 2,6 сот. | 9 000 000 | 213 777 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом на территории СНТ "Каховка" в городе Королёв. Участок площадью 228м2, дом-50м2. Дом теплый, из дерева, двухэтажный, зарегистрирован и стоит на кадастре. Вода из скважины заведена в дом. Участок прямоугольный, правильной формы. При входе на участок стоит хозблок. На участке плодовые деревья, кусты, клумбы и теплица. До участка ведет асфальтированная дорога, удобный заезд (возможно с двух сторон). СНТ находится в окружении леса - нац парка "Лосиный остров", до озера Торфянка с пляжем 10 минут пешком, до ж/д станции Болшево (до Ярославского вокзала в Москве 30 мин) на автобусе 10мин, удобный выезд. 1 собственник, свободная продажа, без обременений, границы установлены. Торг при осмотре.