Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Бубново д., Раменский гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. пл. 88 км ≈11 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1130
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бубново д. | 13,5 сот. | 690 000 | 51 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бубново ДП | 13,5 сот. | 830 000 | 61 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бубново ДП | 11,1 сот. | 830 000 | 74 775 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубново д. | 7,7 сот. | 950 000 | 123 377 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубново ДП | 25 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубново д. | 18,5 сот. | 1 400 000 | 75 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново д. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Честный ТСН ДНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново СНТ | 16 сот. | 1 397 000 | 87 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 49 000 / 104 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 392 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Петровское дп | 24 м² | 8,6 сот. | 1 450 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Восточный дп | 24 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 103 750 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Золотая Подкова КП | 25 м² | 9,5 сот. | 1 450 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дачное СНТ | 25 м² | 6,4 сот. | 650 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Ёлочка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Химик-2 СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Ёлочка СНТ | 24 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Буревестник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Осташово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Перебатино СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Продается дача площадью 25 кв. М с участком 8 соток в Днп. Дом из пеноблоков, одноэтажный, без внутренней отделки. Подключен Wi-Fi, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Электричество подключено. Участок ровный, сухой, с зелеными насаждениями и местом для отдыха. На территории также есть теплица, плодовые деревья и хозяйственные постройки. Отличное и тихое место для спокойного отдыха на природе. Доп фото по запросу. С агентствами и посредниками не работаю.