Ярославское ш., 55 км от МКАД
Елочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 818 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 43 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Топорково ≈1,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11292
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 593 / 57 762 / 70 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 730 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Солнечное СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Автомобилист-3 СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Зеленые Пруды СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дивный-3 ТСН да: «санузел» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Строитель СНТ да: «ванные» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рябинка СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 45 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141915606 Дача в Снт "Елочка" в черте города Сергиев Посад! Дом 50 кв. М на участке 6 соток. Продается уютная дача в одном из самых популярных и зеленых мест Сергиево-Посадского района Снт "Елочка" (д. Зубачево). Участок ровный, правильной формы, площадью 6 соток. Земля разработана, ухожена, есть место под огород, зону барбекю и парковку. На территории растут плодовые деревья и кустарники. Установлен забор, въезд закрывается воротами. На участке расположен дом общей площадью 50 кв. М. Утепленный, обшит сайдингом. Внутри сухо, светло и чисто. Отличный вариант для тех, кто хочет обустроить все по своему вкусу. Внутри электричество разведено. Есть летняя веранда, где приятно пить чай теплыми вечерами. Вода на участке своя скважина. Санузел на улице в отдельном помещении. Снт обжитое, соседи живут круглый год. До участка ведет хорошая грунтовая дорога, зимой чистится. Удобная транспортная доступность: всего 5 минут на машине до Сергиева Посада. Рядом лес, идеальное место для грибников и любителей тишины. Электричество оплачено, долгов нет. Один взрослый собственник. Документы полностью готовы к быстрой сделке.