Ярославское ш., 77 км от МКАД
Семенково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 16 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,4 млн → дом ≈754 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈965 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет.
До ст. пл. 83 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11280
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 163 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 396 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 754 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семенково д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семенково д. | 22 сот. | 4 500 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семенково д. | 10 сот. | 1 980 000 | 198 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семенково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семенково д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семенково д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семенково д. | 12,4 сот. | 3 500 000 | 282 258 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рогачево д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семенково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 66 667 / 216 667 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 182 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Лесовод СТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дивово 2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 700 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Химик-2 СНТ | 12 м² | 10,9 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в деревне . Ижс, Сергиево-Посадский район,г Краснозаводск, деревня Семенково. 7.9 соток, свет в помещении, водопровод городской, душевая кабина, фундамент на участке 6 на 8. Участок на пересечении улиц, вход со стороны обеих улиц, забор профнастил, две калитки, ворота. Земля плодородная, ухоженная, садовые деревья, кусты. В 50 - 100 метрах лес. Деревня жилая. Хорошая транспортная доступность, маршрутки и автобусы ходят с интервалом 10 минут. Газ по границе участка