Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Горка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 57 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 212 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈14,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1128
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 17 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 386 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горка СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полбиноское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 800 / 30 331 / 34 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 464 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 847 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Березка-6 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 20 536 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Щеголево-1 СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Полбино д. | 50 м² | 7 сот. | 690 000 | 13 800 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Электрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Леоново д. | 50 м² | 18 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Чернолесье СНТ | 49 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лазаревка СНТ | 70 м² | 18 сот. | 3 490 000 | 49 857 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Иншино д. | 48 м² | 18 сот. | 4 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 7,4 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 129853835 Дача в Снт "Полбинское" 12 соток, два дома. Расположение и участок. - Площадь: 12 соток. - Местоположение: Снт "Полбинское". - Подъезд: асфальтированная дорога, удобный подъезд круглый год. - Соседи: доброжелательные, спокойные. На участке два дома: - Двухэтажный кирпичный дом. - Одноэтажный дом из бруса, построен в 2019 году современный, экологичный, отлично подходит для летнего отдыха или гостей. Свет на участке, вода -скважина. Преимущества: - Отличное расположение, рядом природа, тишина. - Развитая инфраструктура Снт. - Возможность жить в одном доме, а второй использовать как гостевой, под мастерскую или для сдачи. Дополнительно: - Участок ровный, правильной формы. - Есть возможность обустройства сада, огорода, зоны отдыха. Идеальный вариант для семьи или тех, кто ценит комфорт и природу. Готовность к сделке, все документы в порядке.