Ярославское ш., 31 км от МКАД
Лесной рп, Пушкинский гор. округ
Дом 82 м², участок 3,8 сот., кирпич, 2016 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Земля ≈682 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 2,59 млн → дом ≈409 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 157 тыс.–189 тыс. ₽/м², медиана 174 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,58 млн / целевая ≈12,22 млн / пессимист. ≈10,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,88 млн ₽, маржа 63 %, ROI 172 %.
⚠ ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Правда ≈3,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11276
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 681 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 591 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесной рп | 27,4 сот. | 23 256 000 | 848 759 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СТ | 27 сот. | 17 550 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южный СНТ | 5,5 сот. | 4 500 000 | 818 182 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной рп | 19,8 сот. | 17 802 000 | 899 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной рп | 13 сот. | 19 500 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной рп | 8 сот. | 5 406 000 | 675 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной рп | 50 сот. | 31 250 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной рп | 15 сот. | 13 270 000 | 884 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной рп | 9,4 сот. | 7 500 000 | 797 872 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной рп | 37,6 сот. | 26 334 000 | 700 372 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 157 375 / 174 166 / 189 432 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 172 % |
| пояснение расчета | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Степаньково д. да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 4 сот. | 13 000 000 | 173 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Введенское д. да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 4 сот. | 14 000 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Григорково д. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 4 сот. | 12 590 000 | 157 375 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | да: «ванная» + «отделкой» | 73,9 м² | 3,8 сот. | 13 999 000 | 189 432 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2230507. ЗА ДОМ ВНЕСЕН АВАНС !!! Очень выгодное предложение на рынке недвижимости!!! Продается дом общей площадью 82 метра, на участке 3,8 сотки, расположенный поселок Лесной, СНТ Южный. Дом двух этажный, построен из бруса и обложен кирпичем. На ленточном фундаменте. 1 этаж - входная группа, можно использовать как летнюю веранду. Кухня площадью 5 метров переходящая в гостинную 10 метров, отдельная комната 12 метров. Качественная рабочая печка для отопления в зимний период. Пристроенная Второй этаж - ремонт сделан частично. Сейчас это помещение 30 метров свободной планировки. Можете сделать ремонт и зонировать площадь по своему усмотрению. При покупки оставим некоторое количество строительных материалов для отделки второго этажа. Водоснабжение - скважина, канализация - септик. Дом подходит для круглогодичного проживания. Участок ровный прямоугольной формы. На участке есть хозблок, для хранения инструментов. Есть въездные ворота, и парковочная зона. Многие соседи проживают круглогодично. Очень удобное местоположение. Покупая этот дом вы получаете тихое, уютное место для жизни в красивом, атмосферном месте. Рядом находится лесной массив. Вся инфраструктура в шаговой доступности. Магазины, школа, детский сад. Сейчас ведутся работы по расширения Ярославского шоссе. После того как работы будут закончены, вы получите комфортный и быстрый заезд и выезд из поселка Лесной. 1 собственник, нет долгов, обременений и ограничений. Прописка возможна. "Даpим неделю в Турции"! Kупи недвижимоcть - oтдoxни в Tурции! Пpи пoкупке любой недвижимоcти с ТCH вы пoлучаете ваучеp на экcкурсионный тур в Туpцию на двоиx в ПOДAPОК ! Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Поможем одобрить ипотеку. Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр!!!