Ярославское ш., 49 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., кирпич, 1999 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈401 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,4 млн → дом ≈1,09 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 161 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 221 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,61 млн / целевая ≈12,25 млн / пессимист. ≈10,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,91 млн ₽, маржа 63 %, ROI 174 %.
⚠ ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈1,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11274
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 405 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 27 сот. | 9 500 000 | 351 852 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,5 сот. | 4 990 000 | 767 692 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 850 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 8 500 000 | 1 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 24 сот. | 15 000 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 714 / 220 968 / 220 968 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 610 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 888 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 174 % |
| пояснение расчета | ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем 2х этажный кирпичный дом. В живописном месте, снт " земледелец" , рядом деревня Топорково. До жд станция " 76 км" пешком 15-20 минут. Удобный проезд с ярославское шоссе. До Города Сергеев- посад на машине 15-20 минут. Ходят маршрутки и автобусы. До озера торбеево на машине 15 минут. Рядом святой источник " Гремячий" . До магазинов " пятёрочка", " Дикси" и др. 5 мин на машине. В доме на первом этаже печь и камин. Установлены пластиковые окна, железная дверь, новый забор по всему периметру. На участке скважина. Летний душ и туалет. Растут плодовые жерлянки и кустарники. Один взрослый собственник.