Ярославское ш., 83 км от МКАД
Актер СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., кирпич, 1998 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 63 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 236 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 16 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Наугольный ≈18,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11272
Рейтинг 9/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 364 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Актер СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Приозерье ДНП | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 20 сот. | 560 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посевьево д. | 14,3 сот. | 1 200 000 | 83 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье ДНП | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 714 / 47 034 / 66 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 977 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Актер СНТ | 66 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Надежда СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 15 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Восход СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 44 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Машутино д. | 81,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 560 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом имеет статус жилой возможна прописка кухня 10 метров 2 этажа 3 комнаты большой коридор большие яблони от автобусной остановки 1 км через деревню Посевьево от мкад 80 км дом крепкий в основном все сделано вода постоянно центральная свет 5 килватт дом и участок имеют кадастровые номера межевание есть