Ярославское ш., 38 км от МКАД
Русаль СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 2011 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 76 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −32 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Красноармейск ≈0,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11268
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 478 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 172 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Русаль СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русаль СНТ | 8,8 сот. | 2 406 250 | 273 437 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русаль СНТ | 3,7 сот. | 4 990 000 | 1 348 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 3,7 сот. | 1 150 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Путилово с. | 5,7 сот. | 873 710 | 153 282 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 355 / 85 714 / 111 111 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -32 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Колос СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Черничка СНТ да: «ванные» + «меблированные» | 40,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 76 355 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Солнечное СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 42 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 95629634. Продается уютная дача с пропиской! СНТ "Русаль", всего 40 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Предлагается к продаже прекрасный участок с домиком со статусом "жилой", что позволяет оформить постоянную регистрацию (прописку). Отлично подойдет для комфортного летнего отдыха, а при желании и возможности можно и для круглогодичного проживания. Многие соседи живут в СНТ постоянно, дороги регулярно обслуживаются. Об участке: * ровный, сухой, ухоженный участок; * собственная скважина с чистой водой; * баня отличное место для отдыха после трудового дня; * тихое, спокойное место с чистым воздухом и живописной природой. Это прекрасный вариант как для семейного отдыха на природе, так и для постоянного проживания вдали от городской суеты, но с удобной транспортной доступностью до Москвы. Звоните, отвечу на все вопросы и организую просмотр в удобное для вас время! В шаговой доступности находятся школы, детские сады, поликлиники, магазины,спортивный комплекс и т.д. Отличная транспортная доступность: станция ж/д и автобусы до Москвы и Пушкино. Документы готовы к сделке. Поможем оформить ипотеку любой сложности, включая варианты без первоначального взноса, дополнительная скидка от 0,3%