Ярославское ш., 30 км от МКАД
Солнечное СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.09.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈347 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 76 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −739 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Зеленоградская ≈6,6 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11266
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 346 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 081 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Астра СНТ | 8 сот. | 6 800 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное пос. | 6,9 сот. | 1 050 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аксенки д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нагорное пос. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нагорное пос. | 12 сот. | 5 400 000 | 450 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Доброе СНТ | 6,8 сот. | 2 550 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 676 / 97 222 / 122 581 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Нагорное пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Заря СНТ | 36,7 м² | 6,9 сот. | 3 250 000 | 88 556 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фомкино-4 СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 89 189 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чекмово-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нагорное пос. | 31 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Зеленоградский дп | 36 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 75 676 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Костино д. | 35 м² | 7 сот. | 6 900 000 | 197 143 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по телефону Мос.обл., Пушкинский район, 27 км от МКАД , в СНТ рядом с п. Доброе (Красноармейское шоссе) продается участок 6 соток на котором расположен дом - баня 6м х 6м Дом и бруса (150мм) . На первом этаже: летняя веранда коридор ,