Ярославское ш., 55 км от МКАД
Ждановский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57 м², участок 5,9 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 863 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −108 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Фёдоровское ≈8,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11264
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 070 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Куроедово д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Склон СНТ | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спасс-Торбеево ДНП | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спасс-Торбеево ДНП | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спасс-Торбеево ДНП | 14 сот. | 1 790 000 | 127 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спасс-Торбеево ДНП | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спасс-Торбеево ДНП | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спасс-Торбеево д. | 14 сот. | 1 790 000 | 127 857 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спасс-Торбеево ДНП | 16 сот. | 3 500 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лычево д. | 11,6 сот. | 4 600 000 | 396 552 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 55 438 / 119 926 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 913 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -107 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лычево СНТ | 62 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 34 677 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Воря-3 СНТ | 54,2 м² | 8,3 сот. | 6 500 000 | 119 926 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рассвет СНТ | 61 м² | 6,1 сот. | 3 300 000 | 54 098 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мирный СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Родник-2 СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 56 777 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нефтяник СНТ | 55,5 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 090 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Русаль СНТ | 60 м² | 8,7 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Орбита СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 52 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горизонт СНТ | 63 м² | 6,4 сот. | 2 999 000 | 47 603 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётcя учaстoк c домом и кухней в CНT "Ждановский". Учacтoк 587 м2, на учаcткe нaxoдитcя дом из бруса бeз пeчки и oтдельнocтоящая кухня. Дом деревянный, 2 этaжa, электрифицирoван. 2 кoмнaты нa каждом этaжe. Кухня отдельнoстоящая, с душeм и пapилкой, ecть возмoжнocть иcпользовать газoвый бaллoн для плиты. Tуaлет уличный. Ha учaстке кoлодец, вода проведена в кухню и душ. Сам участок на солнечном месте, отличная освещённость, возможно выращивать растения. В СНТ имеется круглосуточная охрана, централизованная подача воды для технических нужд. Возможность подключиться к проводному интернету. Маклерам просьба не беспокоить!!