Ярославское ш., 89 км от МКАД
Катунино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 18,9 м², участок 15 сот., щитовой, 2018 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 43 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 835 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 134 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈278 тыс. ₽; дом 18.9 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 83 км ≈22,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11259
Рейтинг 25/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 655 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 835 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Катунино д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Катунино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Катунино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Катунино д. | 5,5 сот. | 350 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 21 сот. | 1 150 000 | 54 762 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 17 сот. | 999 000 | 58 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селково д. | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селково д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селково д. | 15 сот. | 630 000 | 42 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 134 375 / 134 375 / 134 375 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 18.9 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 18.9 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.4 км | Семенково д. | 16 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача от собственника. Ровный участок вытянутой прямоугольной формы, площадь 1500,44 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, возможна постоянная регистрация, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Летний дом, площадь 18,9 кв.м., деревянная баня, электричество, колодец рядом с участком. Один взрослый собственник, ДКП от 2018 года, быстрый выход на сделку. Звоните с 10 до 20, все подробности по телефону!