Ярославское ш., 64 км от МКАД
Луч СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., каркас, 2005 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈338 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11258
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 45 207 / 88 475 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 338 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 45 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Зодиак СНТ | 88,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 118 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 55 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Зодиак СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ача в СНТ,,Луч,,Сергиево-Посадского района, рядом с д.Ворохобино.6 соток.До Красной площади не более 100 км.Дом каркасный,теплый с мансардой.Общая площадь 50м2.Свет.На участке летний водопровод.Участок огорожен.Имеются плодовые кустарники, хозблок, место для машины.Ворота в СНТ открываются пультом.Подъезд асфальтированный.Зимой чистят.В 5ти минутах чистейший родник, магазины, лес, озёра для купания и безплатной рыбалки, Троице-Сергиева Лавра.Всё удобно и красиво.Приезжайте.Торг будет обязательно.Документы готовы.Кадастровый номер участка 50:05:0030204:87.(уч.22)