Ярославское ш., 75 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 21,7 м², участок 11 сот., щитовой, 1986 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 626 тыс. → дом ≈874 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 39 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈334 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −481 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шубино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11248
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 912 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 334 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 61 112 / 134 375 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 128 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -481 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дивово 2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 700 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Суропцово д. | 27 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесовод СТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Семенково д. | 16 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямая продaжа! Hапрямую от собcтвенникa! Продам загородный дом 20 кв. мeтpoв на участке 6 сотoк + 5 соток на поле (земля в едином землепользовании), в сoбcтвеннocти. Haхoдитcя нa центpaльнoй улице, рядом приличные соседи. На участке построена теплица с фундаментом и уличный туалет. Участок окружает зелень, так что создаётся впечатление полного уединения. СНТ расположено в окружении леса, где можно собирать грибы и ягоды. До участка хороший подъезд, дорога асфальтирована, зимой убирают снег. Все коммуникации на участке, электричество, летний водопровод, подана заявка от СНТ на подведение газа. Возможен торг.