Ярославское ш., 43 км от МКАД
Желтиково-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈450 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −776 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Желтиково ≈0,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11240
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Посадские Узоры СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 5,3 сот. | 1 285 000 | 242 453 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 8 сот. | 1 875 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стройково д. | 8 сот. | 2 080 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стройково д. | 9,2 сот. | 2 385 000 | 259 239 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стройково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мостовик пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стройково д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 538 / 36 250 / 42 857 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 405 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -776 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Кудринские Узоры КП | 72 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 80 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новинки д. | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васильевское с. | 77,4 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 67 183 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 555 000 | 39 308 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лазарево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Солнечная Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | ВДНХ сад. уч. | 65 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 21 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мечта СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 28 045 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Москвич СНТ | 70 м² | 7,3 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ровный участок с двух этажным домиком, в доме есть камин, все что нужно для комфортного отдыха на земле. Удобная транспортная доступность, как своим ходом (ж д станция 15 мин пешком), так и на машине. Показ в удобное для Вас время.