Ярославское ш., 66 км от МКАД
Яркое КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 50 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 607 тыс. → дом ≈393 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −474 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11239
Рейтинг 33/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 467 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 393 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шубино х. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино д. | 7,9 сот. | 783 000 | 99 114 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 11,1 сот. | 1 150 000 | 103 604 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Природа СНТ | 8,2 сот. | 783 000 | 95 488 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино х. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Природа СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 27 667 / 158 025 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -474 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Дивный ДНП | 81 м² | 8 сот. | 12 800 000 | 158 025 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Яркое КП | 60 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Бужаниново с. | 90 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с недостроееным домом.