Ярославское ш., 46 км от МКАД
Колос СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 4 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈668 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −202 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Семхоз ≈1,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11238
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 7 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 668 453 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 674 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Колос СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,6 сот. | 4 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 12 400 000 | 826 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Овражный СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 42 сот. | 28 300 000 | 673 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,2 сот. | 7 900 000 | 774 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 105 263 / 133 333 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 360 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -201 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Березка-1 сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нива СНТ | 15 м² | 6 сот. | 790 000 | 52 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Желтиково-3 СНТ | 15,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дружба СНТ | 16,6 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 90 361 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Виктория СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нефтяник СНТ | 18,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 137 363 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Рассвет СНТ | 18 м² | 3,7 сот. | 999 999 | 55 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 4 сот, расположен в 15 мин пешком от жд станции Семхоз. 4 сот, с 2 сторон железный забор, с одной стороны сетка рабица и деревянный. Участок солнечный, прямоугольной формы. Есть домик, требует небольшого ремонта, внутри чистая вагонка. Участок расчищен от деревьев, есть 1 дерево для тени. В Снт новые дороги, есть 2 пруда для рыбалки. Недалеко парк Загорское море, можно ездить на велосипеде купаться и Сергиево посадская Лавра. Электричество, вода. Агентов Просьба Не Беспокоить.