Ярославское ш., 71 км от МКАД
Дерюзино с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33,1 м², участок 30 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 05.01.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈148 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈662 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −873 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Топорково ≈6,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11237
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 428 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дерюзино с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 390 000 | 144 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дерюзино с. | 13 сот. | 1 940 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 790 000 | 169 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дерюзино с. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дерюзино с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 662 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 358 / 63 232 / 180 556 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 659 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дерюзино с. | 33,1 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 66 465 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Суропцово д. | 33,5 м² | 26 сот. | 950 000 | 28 358 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Солнечный-2 ДНТ | 36 м² | 19 сот. | 6 500 000 | 180 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Малинники д. | 30,7 м² | 39 сот. | 1 350 000 | 43 974 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Слободка д. | 29,1 м² | 25 сот. | 1 300 000 | 44 674 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 33,7 м² | 17,9 сот. | 5 500 000 | 163 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Степково д. | 36 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бужаниново с. | 30 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Никульское д. | 37 м² | 25 сот. | 3 000 000 | 81 081 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Семенково д. | 36 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.01.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок, общей площадью 30 соток, на территории расположен новый жилой дом 2024 года постройки общей площадью 33,1 кв. м. К объекту подведено электричество мощностью 15 кВт, что достаточно для комфортного проживания и бытовых нужд. Участок