Ярославское ш.
Кулебякино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 75,2 м², участок 30 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 49 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈44 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈21,8 км по прямой; до МКАД на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11226
Рейтинг 20/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 124 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 298 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Константиново с. | 21,6 сот. | 850 000 | 39 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоселки х. | 19 сот. | 250 000 | 13 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 429 / 50 000 / 61 875 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 473 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Сахарово д. | 80 м² | 30 сот. | 4 950 000 | 61 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Константиново с. | 70 м² | 21 сот. | 3 250 000 | 46 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сахарово д. | 90 м² | 30 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание! Продажа от собственника! Продается жилой дом из бревна, облицованный кирпичем площадью 75,2 участок 30 соток. Дом состоит из просторной комнаты, в которой 3 окна, кухни, коридора и террасы. На кухне и в комнате установлены стеклопакеты. К дому пристроен большой двор и туалет. На втором этаже чердак. Отопление печное и электрические тэны. Газа нет в деревне. На участке находятся летний душ( бочка), баня с дровником, беседка, парник, небольшой пруд. Водоснобжения в доме и на улице нет. Воду привозили из колонки. Имеется гараж для инструмента. В саду растут фруктовые деревья яблони, груши, сливы, много малины и смородины, крыжовник. Много грядок, плодородная и ухоженная земля для овощей! Дом идеально подходит для выращивания скота, кур гусей. Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога. Вся инфраструктура (школа, церковь, магазины, дет. Сад, автобусная остановка)находятся на расстоянии 3 км. От дома. Прописка. Риелторов и посредников прошу не беспокоить. В рассрочку дом не продается! Все документы готовы к сделке. Торг!