Ярославское ш., 71 км от МКАД
Богородский Резчик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 62 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 53 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 488 тыс. → дом ≈3,01 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 12 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −2,35 млн ₽, маржа −141 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 83 км ≈14,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11225
Рейтинг 9/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 581 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Богородское пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юлия СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Треугольник СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юлия СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юлия СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Треугольник СНТ | 4,5 сот. | 350 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богородское пгт | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Школьник СНТ | 5 сот. | 780 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Школьник СНТ | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Богородское пгт | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 41 346 / 43 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ягодка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ягодка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Весна-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 3 500 000 |
Описание
На берегу водохранилища. Поселок 2 км остановка рядом. Второй дом от ворот участок квадратный 6 соток. На берегу водохранилища. Двух этажный кирпичный дом 62м крыша шифер не течет. Внутри обшит вагонкой есть навес для отдыха 5х5 металл поликорбанат. На первом этаже горница и русская печь (работает)Кухонный набор холодильник телевизор триколор, шкаф. За печью большое спальное место. Даерь в баню душ боллер стиральная машина сауна выход под навес в зону отдыха. Окна пах одно на восток второе на запад. На второй таю деревянная лестница. Первый и второй этаж изолированы. Если топить печь то на первом этаже будет сохраняться тепло. На втором этаже спальня окно на запад так что утром хорошо будет спать. На веранде окно на водохранилище. При входе в дом есть крыльз и небольшая прихожая. Полы деревянные. Участок солнечный восточное и западное солнце. Земля насыпная плодородный лесной слой метр или больше. Сарай металлический туалет деревянный с водопроводом в доме водопровод. Воду включают в мае, а закрывают в октябре. Возможно торг теплица 8 метров.