Ярославское ш., 32 км от МКАД
Введенское д., Пушкинский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., 2016 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — 10 кВ; в описании: колодец.
До ст. Путилово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11218
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 4,7 сот. | 300 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 12,5 сот. | 5 500 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Введенское д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 887 / 72 094 / 125 926 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 567 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 004 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Введенское СНТ | 55 м² | 6,4 сот. | 3 590 000 | 65 273 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 53,3 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 103 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет-4 СНТ | 53,1 м² | 6,1 сот. | 3 950 000 | 74 388 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рассвет-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Родничок СНТ | 54 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Простор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фомкино-3 СНТ | 55,2 м² | 5,9 сот. | 5 750 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 3 490 000 | 69 800 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесной рп | 54 м² | 8,1 сот. | 6 800 000 | 125 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесной рп | 54 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский городской округ, СНТ Восход-2. Общая площадь дачи (нежилое помещение) 54 метра. Помещение требует ремонта. Есть чердак. Коммуникации: колодец (летний полив), электричество 10 кВт, отопление печное. Земельный участок 6 соток. Множество плодоносящих деревьев и кустарников. Участок огорожен забором со всех сторон, есть ворота для въезда автомобиля. Летний туалет и душ. Садовое товарищество - небольшое, закрытое, охраняемое, все друг друга знают и дружат участками! Включено в программу ГАЗИФИКАЦИИ! Зимой дороги постоянно чистят. Приезжает лавка с фермерскими продуктами! 50 км от МКАД по Ярославскому шоссе. В 10 минутах езды Сорочье Озеро с популярной платной рыбалкой, река Воря ( пляж, аренда сапбордов), лесное Торфяное озеро. 1 взрослый собственник. Небольшой ТОРГ уместен! Долгов и обременений нет!