Ярославское ш., 60 км от МКАД · земля с домом
Комфорт СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 12 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен небольшой ухоженный домик 12 м2.»
Цена 499 тыс. ₽, снижали с 790 тыс.; первая цена 790 тыс. ₽ от 23.03.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 51 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈79 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈424 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈910 тыс. / пессимист. ≈809 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈145 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11215
Рейтинг 46/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 23.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 79 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Леоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 99 000 / 145 000 |
| цена объекта | 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 424 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 809 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 144 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Химик СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 10 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 10 м² | 7 сот. | 5 650 000 | 565 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2025 | 790 000 | история площадки |
| 31.03.2025 | 699 000 (−91 000) | история площадки |
| 19.04.2025 | 649 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.05.2025 | 599 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 549 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 499 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 6 соток. Водоснабжение и электричество на участке. Асфальт до Снт. Напротив участка смешанный лес. В доступности большое колличество прудов и озёр, в том числе Торбеевские. Хорошая удалённость от трассы. На участке расположен небольшой ухоженный домик 12 м2. Стены и пол утеплены(можно приезжать зимой). В доме 2 кровати, стол, шкаф, сервант, газовая плитка и холодильник. По периметру участка забор с 2мя калитками и воротами. Бетонированная площадка для парковки машины. Видео участка по запросу. Есть огранчения по строительству. Торга Нет!