Ярославское ш., 60 км от МКАД
Здравница СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57 м², участок 10 сот., 2017 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈247 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈7,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11209
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 162 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 692 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 108 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ивушка СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 1 440 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вихрево д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вихрево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Посадов Луг ДНП | 18,3 сот. | 3 100 000 | 169 399 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Охотино д. | 12 сот. | 2 029 000 | 169 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Охотино д. | 11 сот. | 2 350 000 | 213 636 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 5,5 сот. | 1 200 000 | 218 182 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 11 сот. | 2 049 000 | 186 273 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 860 / 78 290 / 166 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Птицевод СНТ | 56,9 м² | 5,5 сот. | 2 690 000 | 47 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Чарково СНТ | 57 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Афанасовский пос. | 57 м² | 6 сот. | 9 499 999 | 166 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-3 СНТ | 60 м² | 15 сот. | 8 200 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник-2 СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 56 777 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Химик-2 СНТ | 56,4 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 66 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Афанасовский пос. | 57,5 м² | 5 сот. | 5 400 000 | 93 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Высоково СНТ | 55 м² | 6,1 сот. | 3 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Буран СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 107 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Нефтяник СНТ | 55,5 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 090 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Местоположение: Московская область, СергиевоПосадский район, СНТ Здравница Уютный дачный дом площадью 57 м2 (6х6), 2этажа. Фундамент свайный. В доме 3 комнаты, кухня, санузел, большая терраса с комплектом уличной мебели. Полностью с мебелью, сантехникой и обустроенным бытом (Холодильник, стиральная и посудомоечная машина, душ и туалет в доме). Дом пригоден для летнего проживания, при желании легко утеплить для отдыха в межсезонье. Участок: 10 соток, правильной формы, ровный, сухой. Полностью огорожен забором, есть ворота для заезда автомобиля и подготовленная парковка. На участке: плодовые деревья, ягодные кустарники, грядки и клумбы можно сразу заняться огородничеством и благоустройством; есть большой хоз блок (2,5х6), 3 теплицы, грядки, мини курятник Коммуникации: электричество 8кВт, вода: колодец, заведена в дом. Горячая - бойлер канализация: септик (переливный) Все документы готовы к сделке, дом и хоз блок зарегистрированы, возможна прописка! Межевание проведено, споров по границам нет. Один собственник.