Ярославское ш., 55 км от МКАД
Лотос сад. уч., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., каркас, 2018 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 13.03.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,71 млн → дом ≈545 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −598 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈4,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11206
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 462 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 705 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лотос сад. уч. | 5,3 сот. | 900 000 | 169 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 8,7 сот. | 1 500 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глинково с. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тураково д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тураково д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинки д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тураково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тураково д. | 24 сот. | 6 200 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глинково с. | 9 сот. | 4 450 000 | 494 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глинково с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 61 334 / 90 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -598 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Дивный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Гаврилково-2 ДНП | 50 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рязанцы-2 КП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1531. Уютная дача в живописных местах - Ваш уголок комфорта! Предлагается к продаже Дача площадью 40 м на участке 10 соток в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Лотос". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания в летний период. Описание Дома: - Дом 40 м, каркасный, обшит сайдингом. - Фундамент - ленточный, обеспечивающий долговечность и надежность конструкции. - Перекрытия между первым и вторым этажом выполнены из качественной половой доски. - Крыша покрыта шифером. - Год постройки 2018 Коммуникации: - Электричество 8 кВт. - Отопление - электрообогрев. - Водопровод - своя скважина 23 м, на территории СНТ есть летний водопровод и родник с питьевой водой. - Канализация - био туалет Инфраструктура СНТ: - Территория товарищества закрытая, что обеспечивает безопасность и спокойствие. - Многие соседи проживают в СНТ круглогодично, что делает территорию живой и ухоженной. - Удобный выезд на Ярославское шоссе обеспечивает быстрый доступ к Москве и другим населённым пунктам. - До г. Сергиев Посад 8 мин на машине Дополнительные строения на участке: - беседка - качели Земельный участок: - Участок ровный, без перепадов грунта, что удобно для планирования и использования. - Межевание проведено, споров по границам с соседями нет. - На участке имеются множественные плодово-ягодные насаждения. Документы: - документы готовы к сделке. Этот участок и дом - отличная возможность для тех, кто ищет комфортное жильё за городом. Свяжитесь с нами для просмотра и дополнительной информации! Быстрый выход на сделку!!! _____________________________ Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области - объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту РОСС RU РГР ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в РЕСО-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026)