Ярославское ш., 58 км от МКАД
Слободка д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −660 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дубининское ≈3,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11204
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 926 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 151 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Слободка д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Слободка д. | 6 сот. | 715 000 | 119 167 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 913 / 56 696 / 109 615 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -659 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Солнечное СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 33 913 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Глебово СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Елочка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 93 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Яндова СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Елочка СНТ | 52 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 109 615 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дон СНТ | 53,2 м² | 8,6 сот. | 2 850 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Агрохимик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бодрость СНТ | 65 м² | 12,3 сот. | 3 490 000 | 53 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Энергия СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Красный кирпич. Облицовка белый. Свет подведен к дому. Колодец на участке. Свободная планировка в доме. Фундамент блочный, три блока в глубину на 1.80. Дом светлый. Дом 5*7. Очень красивые место. Рядом лес, городской пляж "Торбеево озеро".