Ярославское ш., 37 км от МКАД
Лычево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 12.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 940 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −3 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Фёдоровское ≈6,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11201
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 274 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лычево СНТ | 6,2 сот. | 1 244 463 | 200 720 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лычево д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шелково д. | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озон СНТ | 5,6 сот. | 990 000 | 176 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вера СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 6,2 сот. | 800 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 164 / 93 654 / 174 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Гаврилково д. | 55 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 154 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Новое Огуднево 3 КП | 70 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Нововоронино д. | 65 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Рассвет СНТ | 55 м² | 4 сот. | 999 000 | 18 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 700 000 | 174 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 70 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.2 км | Лесной рп | 45 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Березняки д. | 47 м² | 10,3 сот. | 3 999 000 | 85 085 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Литвиново Парк КП | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Деулино с. | 76 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Новый дом 60 кв. М. Теплый, просторный дом. Кухня-гостинная 24м, две спальни 9м и 11м, сан/узел 4м, прихожая 6м. На ровном участке 7 соток. Сделан септик, скважина, подключено электричество. До участка прекрасный асфальтированный подъезд, От Ярославского шоссе 7 км, из них 3 км бетонка. Тихое зеленое место, рядом речка, лес.