Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Трамвайщик СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 70 м², участок 5,3 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Поселок Лесной ≈1,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1120
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 36 111 / 77 451 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесной пос. | 81 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
Срочная Продажа! Продается дача в снт "Трамвайщик" поселок Лесной от города Коломны 12 км. Дом годен для проживания, можно приехать даже зимой т. К есть печь, свет круглогодичный. На участке есть закрытая беседка, летний душ, сарай, туалет, на летний сезон установлена насосная станция тем самом в доме у беседки и у душа сделана подводка воды. Благоустроенная ухоженная территория. Есть теплица Колодец. Вся территория освещается. Есть ворота для заезда автомобиля. Заезд на территорию снт с пульта. В шаговой доступности автобусная остановка. В соседней деревне есть магазины, аптека, и все необходимое для комфортной жизни.