Ярославское ш., 90 км от МКАД
Полубарское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 66 м², участок 17 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 567 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 13 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Бужаниново ≈34,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11199
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полубарское д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полубарское д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строилово д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Федорцово д. | 20 сот. | 799 000 | 39 950 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Федорцово д. | 6,1 сот. | 700 000 | 114 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Федорцово д. | 23 сот. | 650 000 | 28 261 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Федорцово д. | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Федорцово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Федорцово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Федорцово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 194 / 32 857 / 55 970 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 422 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.7 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Кузьмино д. | 64 м² | 17 сот. | 2 750 000 | 42 969 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заболотье с. | 82,2 м² | 25 сот. | 6 500 000 | 79 075 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Кузьмино-1 СНТ | 60 м² | 11 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Кузьмино-1 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 950 000 | 13 194 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в деревне, оплата только света, из бруса в деревне моих родителей, дом оформлен на одного взрослого на маму, документы все есть, построенный в 1998 году. Жкх только электричество и вывоз мусора. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом расположено на участке Ижс. В доме две комнаты, есть терраса для кухни. Для водоснабжения используется 2 колодца с насосной системой, отопление осуществляется инфракрасным потолочным обогревателем. На территории участка находится небольшой деревянный новый хозблок с душевой (душевой поддон и накопительный обогреватель) Есть ТВ антена. Участок огорожен забором металлическим и Рабица. Также на территории есть беседка с мангальной зоной. И фундамент для строительства дома, подведен Танк септик и вода из колодцы только стены и крышу и будет дом. Дом расположен в живописной местности с лесом где растет черника, грибы, земляника и малина. С асфальтированной дорогой до остановки, далее щебенка и бетонные плиты до дома 2 км. Рядом платина и озеро с пляжем, рыбалка. 20 минут езды на авто. Продаем, так как родителям стало тяжело ездить на дачу. Все вопросы готова ответить на сообщения и звонки. Торг уместен.