Ярославское ш., 61 км от МКАД
Зеленая Горка КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 65,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 571 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −665 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шубино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11196
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яковлево д. | 9 сот. | 1 199 000 | 133 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яковлево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 7 сот. | 480 000 | 68 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 10 сот. | 1 760 000 | 176 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 8,6 сот. | 2 000 000 | 232 558 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево ДНП | 7,7 сот. | 800 000 | 103 896 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 43 414 / 70 714 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Зеленая Горка ДНП | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | ДЗУ Родник ТСН | 55,5 м² | 9,5 сот. | 3 750 000 | 67 568 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Отдых СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 70 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Метролог СНТ | 69 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Метролог СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Полюс СНТ | 65,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 27 481 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубрава СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Магистраль-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 000 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Дом летний, двухэтажный, расположен на участке 8 соток в Снт. В доме три комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. Санузел находится на улице. Электричество подключено. Недалеко находится родник.