Ярославское ш., 38 км от МКАД
Ждановский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 58 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 863 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −50 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фёдоровское ≈8,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11186
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 741 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Куроедово д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Склон СНТ | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спасс-Торбеево ДНП | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спасс-Торбеево ДНП | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спасс-Торбеево ДНП | 14 сот. | 1 790 000 | 127 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спасс-Торбеево ДНП | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спасс-Торбеево ДНП | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спасс-Торбеево д. | 14 сот. | 1 790 000 | 127 857 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спасс-Торбеево ДНП | 16 сот. | 3 500 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лычево д. | 11,6 сот. | 4 600 000 | 396 552 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 57 309 / 71 667 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -49 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Озон СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Еремино д. | 60 м² | 8,2 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Еремино д. | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Память Мичурина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Спасс-Торбеево ДНП | 70 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 82 857 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Воря-3 СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воздвиженское-3 СНТ | 68,9 м² | 5,7 сот. | 3 300 000 | 47 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Воря-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 400 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом и кухней в Снт "Ждановский". Участок 587 м2, на участке находится дом из бруса без печки и отдельностоящая кухня. Дом деревянный, 2 этажа, электрифицирован. 2 комнаты на каждом этаже. Кухня отдельностоящая, с душем и парилкой, есть возможность использовать газовый. Баллон для плиты. Туалет уличный. На участке колодец, вода проведена в кухню и душ. Сам участок на солнечном месте, отличная освещённость, возможно выращивать растения. В Снт имеется круглосуточная охрана, централизованная подача воды для технических нужд. Возможность подключиться к проводному интернету.