Ярославское ш., 32 км от МКАД
Калистово СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 54 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,75 млн; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Земля ≈320 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 3,2 млн → дом −501 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,68 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈369 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Калистово ≈2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11185
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 320 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 201 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −9 278 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калистово-Сумерь СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ашукино дп | 8,9 сот. | 3 250 000 | 365 169 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 20,1 сот. | 9 565 800 | 475 910 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 9 сот. | 2 821 065 | 313 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашукино дп | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк-1 СНТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рахманово с. | 14,7 сот. | 5 000 000 | 340 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ашукино дп | 20,1 сот. | 7 652 640 | 380 728 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маяк-1 СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Василево д. | 6,2 сот. | 2 600 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 87 963 / 177 083 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 212 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 744 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ашукино дп | 55 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Хотьковский КП | 50 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Святые Ключи дп | 54 м² | 11,2 сот. | 4 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Клинники СНТ | 58 м² | 12,6 сот. | 8 500 000 | 146 552 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клинники СНТ | 48 м² | 12,6 сот. | 8 500 000 | 177 083 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.5 км | Митино х. | 54 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 87 037 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Воря-3 СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нагорное д. | 57 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 140 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Калистово, Росхмель. Дом 54 кВ двух этажный в доме проживали круглогодично, 3 комнаты, погреб, терраса. Участок по документам 6 соток по факту 30 соток, это последний участок в снт со своим выходим на речку. Снт охраняется автоматические ворота только для собственников. Оперативный показ. Помощь в ипотеки. Звоните.