Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Восточный дп, Воскресенск гор. округ
Дача 13 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 618 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 145 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈996 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −139 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 88 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1118
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 070 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 144 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточный дп | 22,5 сот. | 700 000 | 31 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточный дп | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище с. | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воскресенские луга-1 дп | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 97 166 / 200 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −139 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Перебатино СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | 15,2 м² | 6,8 сот. | 650 000 | 42 763 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | 15 м² | 8,5 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Семиславка СНТ | 15 м² | 6,1 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Пенсионер СНТ | 10 м² | 4 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Участок 6 соток, на участке бытовка, уличный туалет, забор из профлиста с трёх сторон, с четвёртой сетка-рабица, сваи 6х4, 4 метровые оцинкованные, газоблок на дом 120м2. Подробности по телефону.