Ярославское ш., 40 км от МКАД
Березки МО СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 71,9 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 54 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 54 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈446 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Хотьково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11179
Рейтинг 42/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 261 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 014 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Митино х. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Митино х. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 238 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 004 / 60 071 / 83 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 446 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Радонеж с. | 56,6 м² | 6,2 сот. | 3 400 000 | 60 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 92,4 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 54 004 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с земельным участком, расположенный в экологически чистом районе Подмосковья. Возможна прописка! На участке помимо основного дома с печью, находятся еще два 2-х этажных летних дома. ( В одном из этих домов на 1 этаже баня, на 2-м этаже 2 комнаты, другой летний дом имеет 4 комнаты). Также на участке построена летняя кухня! До ж. Д. Станции 10 минут на машине, 20 минут пешком. Все дома щитовые, баня сруб. Собственник один. Показ по договоренности.