Ярославское ш., 41 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 621 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈742 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 62 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11177
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орбита СНТ | 12,8 сот. | 1 150 000 | 89 844 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орбита СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Озерецкое СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 231 / 76 000 / 190 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 741 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Гаврилково д. | 55 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 154 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Изумрудный КП | 60 м² | 12 сот. | 22 000 000 | 366 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Сазонки д. | 52,5 м² | 8,8 сот. | 3 990 000 | 76 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Шустино д. | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Кунисниково д. | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Аляска КП | 65 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Нововоронино д. | 65 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Алекс СНТ | 40 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 190 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Отрадное СНТ | 68,6 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Дружба СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 89 514 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 8 сот. В снт. На участке два дома, один 1996 г. Постройки, второй 2013 года постройки. В доме есть не законченная система водоснабжения. Отопления нет, дом использовался как летний. Подъезд к участку хороший, в зимнее время убирают снег, есть вывоз мусора. В доступе магазин, рядом есть живописное озеро, лес. Хорошие грибные и ягодные места. Из минусов: Не собственность. Долгов по электроэнергии и взносам нет. Все интересующие вопросы по телефону и в лс.