Ярославское ш., 37 км от МКАД
Родничок СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 681 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈478 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 62 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11174
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тешилово д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Дали СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Патриот СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Патриот СНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Патриот СНТ | 50 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васьково д. | 6,4 сот. | 1 320 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Патриот СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 444 / 83 303 / 84 444 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 477 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Герасимиха д. да: «ванная» + «мебель» | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Герасимиха д. да: «душевая» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Желтиково-3 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 45 м² | 5,7 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
65 км от Мкад по Ярославскому шоссе, Сергиево-Посадский округ, вблизи д. Васьково, Снт "Солнечный" продается участок 6 соток с садовым домом. Участок ровный, (по факту используемая площадь больше около 8 соток, так как крайний к асфальтированной дороге, соответственно круглогодичный подъезд к участку), категория: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства, с межеванием (его кадастровый номер 50:05:0040413:20). Участок расположен в начале небольшого Снт, граничит с двумя соседями (что является большим плюсом.), огорожен рабицей. На участке плодово-ягодные деревья и кусты, клубника и земляника, много сортовой малины. На участке 2-х этажный дом 2004 г. П., 1-й этаж бревенчатый, 2-й мансардный каркасный, фундамент ленточный бетонный, кровля- оцинкованное железо. В доме на 1 этаже: тамбур, кухня с печкой, и комната; на 2-м этаже: 1 комната. Коммуникации: - Вода летний водопровод, есть общественный колодец рядом; - Отопление от печи; - Электричество 7 квт, разведено по дому и освещение на территории. - Канализации нет; Также на участке теплое хозстроение, в котором ванная и печка, а также туалет. Дом полностью готов к проживанию. Кругом грибной лес, 0.7 км до большого озера (много рыбы, возможно купаться), до деревни Тешилово отличная асфальтированная дорога. Хотите купить дачу в Хотьково? Вот отличный вариант рядом с городом, всего 10-15 мин. На автомобиле от центра города Хотьково, где вся развитая инфраструктура. Возможно добраться общественным транспортом от ж/д вокзала г. Хотьково до деревни Тешилово, далее пешком около 3-х минут. Документы готовы к продаже. Участок и садовый дом в собственности, 1 взрослый собственник, документы основания свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу и свидетельство о праве на наследство по завещанию в 2026 году. Возможна продажа по ипотеке (заявку в банки можно подать у нас в офисе, в удобное для вас время). Почему наши клиенты выбирают агентство недвижимости "Аделаида"? - Мы на рынке недвижимости с 2008 года (наш 18-летний опыт показал, что 73% клиентов обращаются к нам по советам своих друзей, коллег или родственников. Мы отлично знаем свое дело и заботимся о качестве оказываемых услуг); - АН "Аделаида" входит в число лучших агентств Сергиево-Посадского округа; - Все сотрудники с высшим образованием и многолетним опытом работы в сфере недвижимости; -Каждый наш специалист проводит полный цикл работы (от поиска до покупки/продажи любой недвижимости) в отличие от большинства иных агентств; - Мы оказываем юридическое сопровождение (проверка: собственника недвижимости; на юридическую чистоту объекта недвижимости; подготовка документов к сделке; организация безопасных расчетов и регистрации перехода права собственности; страхование сделки до 3-х лет); - Мы уделяем огромное внимание безопасности своих клиентов и гарантируем конфиденциальность и защиту ваших персональных данных; - Бесплатный подбор новостроек по Московской области, Москве и любому региону РФ с выгодными для Вас условиями и дополнительными скидками от нас на покупку квартиры; - Мы проводим межрегиональные и удаленные сделки, как с ипотекой, так и с собственными средствами Клиентов; - С нами ставки по ипотеке ниже; - Мы помогаем приобрести объект недвижимости с использованием различных сертификатов и субсидий; - Мы подготовим документы для сделок с недвижимостью любой сложности, включая кадастровые работы: топосъемка, межевание, техпланы; - Осуществляем срочный выкуп недвижимости.