Ярославское ш., 27 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 84 м², участок 13,3 сот., 2015 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 89/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈228 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,09 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,08 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детская ≈6,2 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11172
Рейтинг 89/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.2 |
| участок | 5 | 85 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 228 232 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 035 000 ₽ (13,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дружба СТ | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СТ | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Загорянский дп | 10,8 сот. | 1 650 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Плещеево-2 СНТ | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Корякино дп | 6,1 сот. | 1 220 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Загорянский дп | 16,2 сот. | 4 000 000 | 246 914 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Корякино дп | 24 сот. | 6 600 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Загорянский дп | 12,3 сот. | 2 800 000 | 227 642 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Грибово д. | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Загорянский дп | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 431 / 81 683 / 198 125 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 080 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Заозерный СНТ | 84 м² | 13 сот. | 3 950 000 | 47 024 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Автомобилист СНТ | 86 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грибово д. | 80 м² | 8 сот. | 14 999 000 | 187 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 83,9 м² | 9,1 сот. | 15 900 000 | 189 511 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Заозерный СНТ | 84,4 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 44 431 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жюльверн КП | 80 м² | 8 сот. | 15 850 000 | 198 125 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гвардейский мкр | 83 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 83 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ольховка СНТ | 86,6 м² | 7 сот. | 13 300 000 | 153 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Богослово д. | 86 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 80 233 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лотос СНТ | 85 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 74 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Пушкинский городской округ, Автомобилист CHT, улица Вишневая