Ярославское ш., 56 км от МКАД
Рабочий СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 8,2 сот., каркас.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,68 млн; первая цена 1,68 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 815 тыс. → дом ≈585 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 22 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −17 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Топорково ≈10,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11163
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 585 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 62 250 / 65 089 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 580 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 173 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -17 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Метролог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 680 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 400 000 (−280 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели! Продаётся хорошая двухэтажная дача 55 м2 на участке 8.2 соток с отличным месторасположением в окружении лесного массива по адресу: Московская обл., Сергиев Посад, Снт Рабочий. 18 км. От Сергиева Посада ( 15-17 минут в пути). В 300 метрах остановка общественного транспорта ( 7-10 минут пешком неспеша), регулярно ходят автобусы прямо с вокзала! 70 км от Мкад по Ярославскому шоссе. В Снт приезжает автолавка с фермерскими продуктами и так же есть круглогодичный магазин в соседнем Снт ( 10-15 минут пешком). Дом каркасный на блочном фундаменте. 1 этаж: Просторная терраса с большими окнами (красивое естественное освещение), основная комната и пристройка под кухню (вода заведена). Начат косметический ремонт отличный шанс сделать отделку под себя. 2 этаж: Полностью обустроен и готов к проживанию. Уложен прочный слой Осб и качественный ламинат, стены и потолок окрашены моющейся краской. В подарок покупателю остается двуспальная кровать. Отопление: современные электрические радиаторы. Электричество: Электрический счетчик обновлен 5 лет назад, вся система исправно работает. Водоснабжение: центральный сезонный водопровод от Снт. Участок 8.2 соток, ровный, имеет незначительный уклон, благодаря чему сухой. Огорожен по всему периметру. Участок имеет свой отдельный заезд, что Очень Удобно! Соседи с двух сторон. Установлен хозблок с отделение для душа и печкой для нагрева воды. В Снт закрытая территория, въезд через автоматические ворота. В Снт есть родник с хорошей питьевой водой ( 2 минуты пешком), родник берет своё начало из Гремячего ключа ( святой источник Преп. Сергия Радонежского). До самого источника 10 минут на машине. До Торбеева озера 5 минут на машине. 1 взрослый собственник. Межевание участка сделано правильно. Дом Не зарегистрирован. Документы подготовлены к сделке. Обращайтесь! С удовольствием организуем показ! Номер в базе: J1380.