Ярославское ш., 53 км от МКАД
Мыловар СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 12 сот.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,45 млн; цена не менялась с 21.10.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 684 тыс. → дом ≈466 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −16 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Бубяково ≈4,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11162
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Веля СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 69 231 / 124 583 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -16 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 250 000 | 50 813 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новинки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 24 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 124 583 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Пальчино СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 1 150 000 | история площадки |
| 30.01.2026 | 1 450 000 (+300 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Мыловар, 10 км от Сергиева Посада. Если ехать из Мск к примеру, через город не обязательно, есть шикарная трасса объезда Сергиевого Пасада. Забор сетка рабица, установлен в 2023г. (3 столба надо поправить). В 2026 году в Снт установлены мачты освещения. Летний домик, не для проживания в зимнее время! В доме требуется ремонт. Электричество есть. Показ через риэлтора компании градомир. Телефон для связи дам.