Ярославское ш., 61 км от МКАД
Еремино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 08.04.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,22 млн → дом ≈985 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Семхоз ≈9,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11159
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 215 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Охотино д. | 12 сот. | 2 029 000 | 169 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Охотино д. | 11 сот. | 2 350 000 | 213 636 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 11 сот. | 2 049 000 | 186 273 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 5,5 сот. | 1 200 000 | 218 182 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Посадов Луг ДНП | 18,3 сот. | 3 100 000 | 169 399 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Варавино д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зубцово д. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 1 440 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зубцово д. | 25 сот. | 7 777 777 | 311 111 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 621 / 55 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Еремино д. | 60 м² | 8,2 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шитова Сторожка д. | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ждановский СНТ | 58 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 33 621 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Озон СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бочаги СНТ | 58,8 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 62 075 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Афанасовский пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Спасс-Торбеево ДНП | 70 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 82 857 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вихрево д. | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Загорье СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2024 | 2 400 000 | история площадки |
| 26.07.2024 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.02.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 999 999 (−150 001) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 200 000 (+200 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в садовом товариществе, площадью 7 соток. С дачным деревянным домом, обшитым снаружи сайдингом. Есть электричество. Скважина с водой и электронасосом. Возможна центральная газификация. На территории участка санузел, хоз блок и крытая стоянка для автомобиля. Расстояние от Мкад 50км. (рядом с коттеджным поселком Верба Парк).